Vorgehen nach Erhalt der Erläuterung zur Neuschätzung: Empfehlungen des HEV Aargau

In den vergangenen Tagen haben den HEV Aargau zahlreiche Rückmeldungen von Mitgliedern erreicht, die nach ihrer Einsprache eine detaillierte Erläuterung des Kantonalen Steueramts zur Neuschätzung ihrer Liegenschaft erhalten haben. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer sind verunsichert, weil einzelne Berechnungsschritte unklar erscheinen und das weitere Vorgehen aufgrund des Schreibens des Kantonalen Steueramt nicht ersichtlich ist. Um die nächsten Schritte zu erleichtern, hat der HEV nachfolgend einige Empfehlungen zusammengestellt.

1. Erläuterungen sorgfältig prüfen
   Lesen Sie die vom Kanton erhaltene Erläuterung genau durch. Achten Sie insbesondere auf die verwendeten Grundlagen (Basisjahr, verwendete Vergleichswerte, angewandte Korrekturfaktoren, Berechnungsannahmen) und darauf, wie der Verkehrswert bzw. Steuerwert konkret hergeleitet wurde.
2. Unklarheiten sofort klären
   Verstehen Sie Teile der Erläuterung nicht oder erscheinen Ihnen Berechnungen oder Annahmen fragwürdig, fragen Sie unverzüglich beim Kantonalen Steueramt (Hotline: 062 835 27 45; grundstueckschaetzung@ag.ch) nach. Fordern Sie möglichst präzise Auskünfte: Welche Daten wurden verwendet, welche Quellen, und wie wurden konkrete Parameter (z.B. Lagebewertung, Altersabschläge, Marktanpassungen) bestimmt? Halten Sie die Antworten schriftlich fest.
3. Beweismittel zusammenstellen, falls Sie Zweifel haben
   Wenn Sie aufgrund der Erläuterungen weiterhin davon ausgehen, dass die Schätzung nicht zutreffend ist, müssen Sie Ihre Einsprache mit konkreten Beweismitteln unterlegen. Reichen Sie fehlende Unterlagen nach, sofern diese noch nicht vorlagen. Geeignete Beweismittel sind insbesondere:

• Kaufvertrag / Transaktionsunterlagen, falls Haus oder Wohnung erst kürzlich erworben wurden (Preis, Kaufdatum, Kaufnebenkosten).
• Vergleichswerte aus der Nachbarschaft für wirklich vergleichbare Liegenschaften (insbesondere wichtig bei Reihenhäusern und Reihenhausquartieren). Achten Sie darauf, Lage, Zuschnitt, Ausbau- und Ausstattungsstandard zu dokumentieren.
• Unabhängige Schätzungsgutachten von qualifizierten Sachverständigen (z. B. anerkannten Immobilienbewertern).
• Hedonische Bewertungsgutachten oder andere marktbasierte Gutachten.
• Fotos, Pläne, Rapport über Bauschäden, energetischen Zustand etc., sofern diese die Wertermittlung beeinflussen.

Wenn die Einsprache abgelehnt wird: Rekurs vor Gericht

Wird die Einsprache vom Kanton abgewiesen, bleibt als nächster Schritt der Rekurs (Gerichtsverfahren). In einem solchen Fall ist in der Regel die Unterstützung eines fachkundigen Steueranwalts sowie eines qualifizierten Gutachters unabdingbar. Prüfen Sie sorgfältig, ob die erwarteten Kosten, Risiken und die voraussichtliche Steuerersparnis in einem sinnvollen Verhältnis stehen.

Das Kantonale Steueramt hat mitgeteilt, dass bis Weihnachten eine Eingangsbestätigung der Einsprachen verschickt wird und die Einsprachen ab Januar bearbeitet werden. Die provisorischen Steuerrechnungen werden allerdings bereits auf den neuen Ansätzen basieren, auch falls den Schätzungswerten aufgrund einer Einsprache noch keine Rechtskraft erwachsen sein sollte. Die definitive Veranlagung erfolgt nach Abschluss des Verfahrens.

Als Grundlage zur Nachreichung von Einsprachebegründungen und Beweismitteln stellt Ihnen der HEV Aargau nachfolgend wieder ein Musterschreiben zur Verfügung. Beachten Sie, dass die konkreten Begründungen und Beweismittel in jedem Einzelfall unterschiedlich sind.

Musterschreiben des HEV Aargau (Word-Dokument)