Warum die neuen Liegenschaftssteuerwerte so stark steigen

Nach dem Versand der Verfügungen zur Neueinschätzung der Liegenschaftswerte haben sich zahlreiche Mitglieder mit Fragen an den HEV Aargau gewandt. Viele wundern sich über die teilweise massiven Korrekturen nach oben. Der HEV Aargau erklärt, wie diese Anpassungen zustande kommen.

Von Fabian Schnell, Geschäftsführer HEV Aargau, und Patrick Hagenbuch, Leiter Bewertungen HEV Aargau

Die bisherigen Steuerwerte von Liegenschaften im Kanton Aargau stützten sich noch immer auf das Basisjahr 1998. Entsprechend alt war die Bewertungsgrundlage, auf der die Vermögenssteuer vieler Immobilienbesitzerinnen und -besitzer beruhte.

Bislang wurde eine Kombination aus Sachwert und – deutlich tiefer gewichtet – Ertragswert verwendet. Beim Sachwert floss der geschätzte Landwert von 1998 ein, ergänzt durch den Gebäudewert gemäss Aargauischer Gebäudeversicherung, der auf 1998 rückindexiert wurde. Der potenzielle Mietertrag wurde ebenfalls auf dieses Jahr zurückgerechnet.

Aus diesen Elementen wurde der sogenannte «Verkehrswert» berechnet, auf den ein Unsicherheits-Korrekturfaktor (z. B. –20 %) angewendet wurde. Auf diesen Wert kam anschliessend ein weiterer Abschlag, um den Steuerwert zu bestimmen.

Rechtliche Vorgaben machten Anpassung nötig

Diese Vorgehensweise war gemäss Aargauer Verwaltungsgericht und bundesgerichtlichen Vorgaben nicht mehr haltbar. Der Grosse Rat musste deshalb das Steuergesetz anpassen.

Neu gilt: Der Steuerwert einer Immobilie muss grundsätzlich dem tatsächlichen Verkehrswert entsprechen. Statistische Unsicherheiten dürfen zwar zugunsten der Steuerpflichtigen berücksichtigt werden, pauschale Abschläge wie bisher sind aber nicht mehr zulässig.

Verdoppelung der Immobilienpreise im Kanton Aargau

Dass es durch diese Umstellung zu teilweise massiven Anpassungen der Werte kommt, ist nachvollziehbar. Seit 1998 haben sich die Immobilienpreise im Kanton Aargau im Durchschnitt mehr als verdoppelt (vgl. Grafik) – je nach Region oder Objekt sogar deutlich stärker.

Gerade diese markante Entwicklung war auch der Grund, weshalb es zur Steuergesetzrevision kam, über die im Mai 2025 abgestimmt wurde. Sie sollte sicherstellen, dass die Folgen der Neubewertung auf die Vermögenssteuer abgefedert werden.

Trotzdem empfiehlt der HEV Aargau, die erhaltene Verfügung sorgfältig zu prüfen und bei Unklarheiten mit dem kantonalen Steueramt Kontakt aufzunehmen (Hotline: 062 835 27 45). Mehr Informationen finden Sie ausserdem hier.

Neubewertung künftig alle fünf Jahre

Künftig werden die Neuschätzungen alle fünf Jahre vorgenommen. Dadurch sollten solch grosse Sprünge, wie sie nun viele Eigentümerinnen und Eigentümer erlebt haben, nicht mehr vorkommen.