Der unschätzbare Wert einer richtigen Immobilienschätzung

Von Fabian Schnell, Geschäftsführer Hauseigentümerverband Aargau

Ende Oktober wurden im Kanton Aargau über 250’000 Verfügungen des kantonalen Steueramts verschickt. Sie enthielten die neu berechneten Verkehrs- und Steuerwerte sämtlicher Aargauer Immobilien. Die Reaktionen liessen nicht lange auf sich warten: Medien, Politik und Eigentümerinnen und Eigentümer diskutierten intensiv über die teils deutlichen Wertsteigerungen, die viele Verfügungen aufgrund des neuen Basisjahrs für die Wertberechnung – 2024 statt 1998 – auswiesen.

Mit der Flut an Rückmeldungen stellte sich bei zahlreichen Immobilieneigentümerinnen und -eigentümern eine zentrale Frage: Wie lässt sich der tatsächliche Wert der eigenen Liegenschaft zuverlässig ermitteln? Da springen die diversen Angebote für «Gratis-Immobilienbewertungen», auf die man im Internet immer wieder trifft, rasch ins Auge. Diese Angebote wirken niederschwellig, schnell und praktisch.

Bequem, aber kaum verlässlich

Was ist von solchen kostenlosen Sofortbewertungen zu halten? Die Antwort ist einfach: Gar nichts. Eine seriöse Immobilienbewertung braucht Fachwissen, Objektivität und emotionale Distanz. Eine Beurteilung vor Ort, bei der die Eigenheiten des Gebäudes und seiner Komponenten berücksichtigt werden – von der Bausubstanz über den energetischen Zustand bis hin zur Mikrolage –, ist unabdingbar. All dies können rein digitale Tools nicht leisten. Gleichzeitig ist die zugrunde liegende Datenbasis häufig zu klein oder von ungenügender Qualität, um belastbare Resultate zu liefern.

Hinzu kommt: Keines dieser Angebote ist wirklich «gratis». Ihr Ziel ist oft die Sammlung wertvoller Kundendaten. Man bezahlt also nicht mit Geld, sondern mit persönlichen Informationen. Problematisch ist auch die mangelnde Transparenz. Digitale Sofortbewertungen legen weder Berechnungsmethodik noch Datenquellen offen. Genau diese Intransparenz führte zuletzt auch beim Kanton zu Kritik, als die neuen Steuerwerte ohne nachvollziehbare Begründung kommuniziert wurden. Bewertungen, deren Herleitung nicht ersichtlich ist, können nicht überprüft, korrigiert und zuverlässig genutzt werden. Sie gefährden letztlich auch das Vertrauen in die verwendete Technologie.

Das bedeutet nicht, dass die Methodik der neuen Steuerwertberechnung grundsätzlich ungeeignet wäre – insbesondere weil statistische Unsicherheiten zugunsten der Steuerpflichtigen ausgelegt werden dürfen. Doch sie ersetzt, wenn es drauf ankommt, keine fachkundige, individuelle Immobilienbewertung.

Gewichtige Entscheidungsgrundlage

Eine zuverlässige Bewertung ist weit mehr als eine Zahl auf dem Papier. Sie bildet die Grundlage für gewichtige Entscheidungen:

– für Kauf- oder Verkaufsentscheide,

– für Investitionsplanungen,

– für Finanzierungen,

– für die Übertragung von Unternehmen oder Immobilien innerhalb einer Familie oder an Geschäftspartner.

Angesichts der finanziellen Tragweite ist es folgerichtig, dass eine seriöse Bewertung nicht gratis sein und vom eigenen Schreibtisch aus erbracht werden kann. Eine professionelle Schätzung beginnt mit einer Besichtigung vor Ort, dies gilt insbesondere bei aussergewöhnlichen oder komplexen Objekten, wie sie im Gewerbebereich häufig vorkommen. Erst die Kombination aus technischer Analyse, Erfahrung und fundiertem Marktverständnis führt zu einem Ergebnis, das man als Eigentümer oder Unternehmer mit gutem Gewissen als Entscheidungsgrundlage nutzen kann.

Unabdingbare Unabhängigkeit

Natürlich trägt die Digitalisierung zu einer besseren Datenlage bei: Lagequalitäten lassen sich heute präziser bestimmen, Marktinformationen sind leichter zugänglich und Modellrechnungen können schneller durchgeführt werden. Doch die entscheidende Beurteilung bleibt eine Fachaufgabe. Professionelle Schätzerinnen und Schätzer sind fachlich geschult, verfügen über fundierte Marktkenntnisse und arbeiten vor allem unabhängig, also frei von Interessenkonflikten. Nur unter diesen Voraussetzungen entsteht eine Bewertung, die für alle Beteiligten transparent, nachvollziehbar und vertrauenswürdig ist.

Dieser Artikel ist erstmal in der «Aargauer Wirtschaft» (Ausgabe 12/25), dem Magazin des Aargauischen Gewerbeverbands erschienen.

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